《楼下的房客》一间老公寓继承人（任达华饰）在房间内安装了针孔摄影机，并以低价出租房间。这房东不要用工上进的乖巧学生、不要枯橾乏味的上班族、不要勤俭质朴的和乐家庭，他只要「正常人」，拥有混乱潜质、能满足他窥看欲望的正常人。因此，离了婚有家暴前科的好色体育老师老张（庄凯勋饰），每天看小电影、打机、黏在网上的废柴大学生伯彦（侯彦西饰），单亲爸爸王先生（游安顺饰）与小学四年级天真无邪的王小妹（何洁柔饰），神秘同居的同性恋人令狐（森竣饰）和隐蔽同志身份已婚的大学教授郭力（李康生饰）、劈腿兼不伦的上班尤物陈小姐（李杏饰），以及异常神秘的纯真少女颖如（邵雨薇饰），陆续搬进了房东预先佈满针孔摄影机的诡异公寓。六个房间、八个房客与一个房东，不为人知的神秘、难以克制的欲望在这栋公寓裡四处流窜，妄想控制一切的房东开始愚弄房客，企图撩起人性最複杂的一面，导演一齣交织黑色幽默、奇幻、推理又最贴近人性的精彩电影。